Community Land Trust di Bruxelles – Permettere alle persone a basso reddito di accedere alla proprietà di case

di Levente Polyák, CooperativeCity – 02/11/2017  (https://cooperativecity.org/2017/11/02/community-land-trust-bruxelles/) – Traduzione di Marco Giustini – Licenza Creative Commons BY-NC-SA

Il Community Land Trust Bruxelles è stato creato nel 2012 come iniziativa di residenti, attivisti e organizzazioni di quartiere. Il CLT è stato fondato come reazione all’emergente crisi abitativa di Bruxelles, affrontando l’insufficienza di strumenti pubblici per creare alloggi sociali. Con nove case finite e molte altre in progetto, il Community Land Trust ha creato uno strumento per aiutare le famiglie a basso reddito ad accedere alla proprietà della casa. Allo stesso tempo, mantenendo la proprietà dei terreni e utilizzando una struttura di governance che coinvolge i futuri residenti e le organizzazioni presenti nei suoi quartieri, il CLT esclude la possibilità di speculazioni e vantaggi finanziari individuali dall’aumento dei prezzi degli alloggi.

“Uno stock di alloggi accessibili a lungo termine può fornire sicurezza e indipendenza a gruppi svantaggiati della società”

Qual è il contesto in cui il CLT Bruxelles è stato creato?

A Bruxelles abbiamo meno alloggi sociali rispetto ad altre città europee. Il 12% degli alloggi è sociale e sono di proprietà di 30 diverse associazioni edilizie (ora si stanno fondendo) che negli ultimi 20-40 anni non hanno costruito nessuna casa. Fino a poco tempo fa, non avevano esperienza in questo, non erano organizzati per questo e c’era molta opposizione da parte dei vicini ovunque ci fossero progetti di case popolari. Perciò, anche se c’era una maggioranza politica per investire nell’edilizia sociale e si è riservato un grande budget per farlo, ci sono voluti anni prima che le prime case nuove venissero realizzate. Per noi questa era un’opportunità di proporre un altro modello e alcune delle persone coinvolte con il Community land trust avevano già esperienza con il progetto di social housing L’Espoir.

Come vi siete basati sull’esperienza di L’Espoir?

Il complesso di edilizia sociale L’Espoir a Bruxelles. Foto (cc) Eutropian

È un progetto molto interessante, anche se non su base giuridica o filosofica perché è un condominio molto normale: le persone che ci vivono, sono proprietarie della loro casa e di una parte del terreno. Ma è stato molto nuovo il fatto che i futuri residenti – famiglie povere di immigrati – hanno partecipato fortemente al progetto; abbiamo avuto molta attenzione positiva con questo e ci ha aiutato a dimostrare che eravamo in grado di creare progetti di edilizia sociale ben funzionanti.


Quando abbiamo cominciato a vedere che il formato di edilizia sociale che abbiamo usato lì poteva essere qualcosa che poteva funzionare e poteva essere rifatto, abbiamo anche scoperto che avevamo bisogno di sussidi pubblici per questo. Per L’Espoir abbiamo dovuto trovare i sussidi lungo la strada e siamo stati fortunati a trovarli. Ma noi volevamo fare diversamente: soprattutto quando si lavora con famiglie a basso reddito, non si vuole esporle a quel tipo di rischio, quindi dobbiamo assicurare il finanziamento fin dall’inizio. Abbiamo anche iniziato a chiederci che se chiediamo tutti quei soldi, significa un sacco di soldi per fare alloggi accessibili alle famiglie a basso reddito: Il 30-40-50% del budget deve essere sovvenzionato, altrimenti non è possibile. Dovevamo trovare qualcosa di meglio che dare solo una sovvenzione.


C’era anche un altro problema. Quando una di queste famiglie lascia la casa, può avere tutto il valore o l’apprezzamento della sua casa. Per alcune persone è strano cercare di dare la proprietà a famiglie molto povere, ma c’è una forte cultura della proprietà della casa a Bruxelles e una politica degli alloggi che è storicamente basata sull’aiutare le persone a diventare proprietari. Abbiamo molti strumenti come sovvenzioni o prestiti sociali o crediti d’imposta. Negli anni ’70 e ’80, molte famiglie di immigrati hanno comprato case in quartieri come Molenbeek o Schaerbeek con questi prestiti, e le hanno ristrutturate poco a poco.


Tutti questi strumenti vengono dati ai proprietari delle case e quando i proprietari vendono la loro casa sovvenzionata, il prezzo di vendita include anche la rivalutazione della casa, il che non è sostenibile e non è giusto. Ha funzionato per molti anni, ma una volta che i prezzi delle case hanno cominciato a salire, non c’erano più soldi per aiutare le famiglie bisognose e improvvisamente non c’era più stock di case popolari. Stavamo cercando una soluzione che potesse combinare i vantaggi che offre la proprietà della casa per i proprietari (sicurezza, indipendenza, la possibilità di costruire un capitale) con i vantaggi di una politica basata sulla costruzione di alloggi pubblici (creazione di uno stock di alloggi permanentemente accessibili per gruppi a basso reddito).


Perché avete scelto il formato del CLT?

Quando abbiamo indagato, abbiamo visto che potevamo usare le cooperative per creare alloggi a prezzi accessibili, ma in Belgio lo statuto delle cooperative, per diverse ragioni, non è adatto a questo tipo di progetti, quindi cercavamo delle alternative. Abbiamo sentito parlare dei community land trusts in America, che all’epoca era un modello per nulla conosciuto in Belgio o in Europa. Abbiamo sentito parlare dei CLT perché il Champlain Housing Trust di Burlington ha ricevuto il premio World Habitat dalle Nazioni Unite. Abbiamo vinto una borsa di studio per visitare il Champlain Housing Trust e la visita è stata molto fruttuosa: non solo avevano una soluzione per l’accessibilità a lungo termine, ma avevano anche un sistema di governance in atto e modi interessanti per integrare altre funzioni oltre all’alloggio nei loro progetti. Il Trust aveva molti elementi interessanti che ci sono piaciuti. E siccome lo Champlain Housing Trust è stato il primo CLT urbano negli Stati Uniti sostenuto dalle autorità, abbiamo anche incontrato Bernie Sanders, che, come sindaco di Burlington negli anni ’80, ha reso possibile la creazione di questo CLT – è stata una visita davvero stimolante.


I CLT in generale ricevono un sostegno pubblico?

Nel Regno Unito, per esempio, ci sono CLT che operano senza il coinvolgimento delle autorità pubbliche, mentre altre lavorano con loro. Alla fine dell’anno scorso, per esempio, lo stato britannico ha fornito un finanziamento di 60 milioni di sterline per aiutare le CLT e altre iniziative abitative gestite dalla comunità, quindi c’è un certo sostegno da parte delle autorità. Siamo anche nati con un aiuto pubblico: nel 2012 siamo stati riconosciuti dal governo regionale di Bruxelles che si occupa di alloggi e che ci ha anche dato la prima sovvenzione per iniziare il nostro primo progetto. E da allora ogni anno riceviamo sovvenzioni regionali per pagare il nostro team e per acquistare terreni. Il sostegno pubblico, tuttavia, non è privo di questioni: sebbene ci sia un generale apprezzamento dei nostri aspetti partecipativi e dei meccanismi anti-speculativi all’interno del settore pubblico, c’è anche una discussione in corso su come dovremmo operare, se il CLT debba possedere terreni o i terreni debbano andare a un’istituzione pubblica. Per noi, questa è una questione molto importante. Un CLT che non possiede il terreno semplicemente non funzionerebbe. Se riusciamo a coinvolgere le famiglie a basso reddito in tutto ciò che facciamo è anche perché siamo i proprietari della terra e, come membri del nostro consiglio, diventano corresponsabili della gestione di quella terra.


Come è organizzato il CLT?

Il CLT è proprietario del terreno, le case sul terreno sono di proprietà privata dei loro occupanti e noi usiamo contratti di locazione a lungo termine per rendere questo possibile. Ma la proprietà in questo caso non include la possibilità di speculare con la proprietà. La formula di rivendita segue il tipico formato CLT: valutiamo la casa nel momento in cui le persone entrano e quando la vendono, calcoliamo la differenza tra i due, possono avere il 25% dell’apprezzamento e il resto viene preso dal prezzo di rivendita, così i nuovi acquirenti pagano il prezzo iniziale senza sovvenzioni più il 25% dell’apprezzamento, nel caso il mercato sia salito.

Assemblea generale del CLT. Foto (c) CLTB

Per garantire questo, bisogna trovare un modo per separare legalmente la proprietà della terra dalla proprietà della casa e in Belgio abbiamo questi diritti fin da Napoleone, chiamati “droit de superficie” e “bail emphytéotique” che permettono rispettivamente formule di affitto di 50 anni e 99 anni. Dobbiamo usarli in modo creativo per farli funzionare per noi: questo sistema giuridico non è perfetto per noi e penso che la legge sarà più adatta un giorno, ma per ora, abbiamo lavorato con questi diritti.

Il CLT di Bruxelles ha una struttura legale complessa. Abbiamo una fondazione che possiede il terreno, ma una fondazione non può essere governata democraticamente, anche se questo è un aspetto importante per noi. Perciò, oltre alla fondazione, abbiamo un’associazione incaricata di tutte le decisioni quotidiane e le due sono fortemente legate dai membri del consiglio: è un’organizzazione con due organi legali.

Riceviamo sovvenzioni dalla regione che ci aiutano a comprare il terreno. Poi una parte della costruzione viene pagata con denaro pubblico.

Chi ha accesso agli appartamenti CLT?

Prima di tutto, per comprare una casa nel CLT bisogna essere idonei all’edilizia sociale. Questo include più della metà della popolazione di Bruxelles: sebbene Bruxelles sia una città ricca, gran parte della sua popolazione è povera. Ma all’interno di questi margini c’è molta differenza. Quelli che sono i più poveri, che hanno il reddito minimo, guadagnano la metà di quelli che soddisfano il diritto all’alloggio sociale. Perciò abbiamo dovuto trovare una politica dei prezzi che permetta di servire tutte queste persone: abbiamo fissato prezzi diversi a seconda delle categorie di reddito. Il gruppo più povero paga meno di quelli che guadagnano un po’ di più per lo stesso tipo di appartamento.
Dato che lavoriamo con denaro pubblico, abbiamo dovuto trovare un sistema che fosse molto trasparente e obiettivo. Nel nostro approccio ci concentriamo molto sulla comunità all’interno dell’edificio. A Bruxelles non costruiamo case unifamiliari, si tratta sempre di condomini. Ogni volta che compriamo un lotto di terreno, facciamo un programma, vediamo quante e quali tipologie di case possiamo costruire, poi lanciamo un bando. Chi è interessato può fare domanda e la prima famiglia in lista d’attesa che corrisponde ai criteri diventerà membro del gruppo. Una volta che abbiamo i progetti e sappiamo che tipo di case costruiremo, i membri del gruppo decideranno tra di loro chi avrà quale casa. Il gruppo non è composto da affinità, ma da criteri oggettivi.

E perché questo funzioni, per i proprietari di case con poco reddito, per lo più con meno istruzione, è molto importante lavorare sulla comunità, non solo mettere le famiglie nell’appartamento, altrimenti non funzionerebbe. Questo significa che decidiamo a chi vendere molto prima che le case vengano costruite. Organizziamo gruppi di futuri proprietari di case per siti specifici, nel momento in cui compriamo il terreno.

La procedura di pianificazione richiede molto tempo a Bruxelles, ci vuole un anno, a volte fino a due anni, tra l’avere i piani pronti e ottenere il permesso. Bisogna organizzare la gara d’appalto, poi bisogna costruire, quindi passano almeno 4-5 anni tra l’acquisto del terreno e la costruzione delle case. Questo significa che c’è già un criterio di selezione, le persone devono essere pronte a seguire questo processo, non solo per entrare nel gruppo ma per essere attive. Una volta che un gruppo è formato, ha incontri mensili o bimestrali, e i suoi membri diventano davvero parte del processo. Non tutti sono disposti ad entrare in questo tipo di procedura. Mentre a Bruxelles oggi ci sono più di 29.000 famiglie in attesa di una casa sociale, noi abbiamo 300 famiglie in lista d’attesa.

Assemblea generale del CLT. Foto (c) CLTB

Cosa devono fare le persone in lista d’attesa in questi anni?

La nostra lista d’attesa è composta dai nostri membri e non è solo una formalità. Per noi è importante perché i nostri membri sono invitati alla nostra assemblea generale e possono essere eletti nel nostro consiglio, possiamo fornire loro corsi di formazione. Iniziano a risparmiare denaro (una somma simbolica di 10€ al mese). Recentemente, abbiamo anche iniziato a organizzare altre attività con i nostri membri: giardinaggio nei cantieri gli anni prima della costruzione, un programma di noleggio di biciclette, un festival mensile.

Come lavora il CLT con il quartiere in cui sviluppa nuove case?

Laboratorio di architettura. Foto (c) CLTB

Penso che il modo in cui il nostro CLT è governato sia un modello molto interessante da usare alla scala del quartiere. È importante avere diversi livelli decisionali e di partecipazione, mettendo insieme l’entità che possiede il terreno e idealmente governa anche il quartiere con altre: organizzazioni di proprietari di case, cooperative o inquilini, organizzazioni che si occupano della gestione delle case, comitati che si occupano dello spazio pubblico, ecc.

Una delle esperienze positive del CLT è l’idea di coinvolgere il quartiere e i residenti nel consiglio e nella gestione dell’organizzazione. Non è sempre facile ma funziona davvero. A volte nelle nostre riunioni di consiglio abbiamo incontri senza precedenti: persone che non sono mai state in questo tipo di organizzazione iniziano a parlare con i rappresentanti del governo per la prima volta. C’è certamente uno squilibrio tra un povero proprietario di casa e un funzionario del ministero ben istruito, ma avere un luogo dove questa discussione è possibile è un aspetto importante del governo delle zone della città. Mentre nei contratti di quartiere di Bruxelles i cittadini hanno solo un ruolo consultivo, nel nostro consiglio possono decidere su investimenti e vendite, il che dà loro un ruolo molto più forte in questo schema di governance.

Potete diversificare il vostro modello e combinare gli alloggi con altri usi?

Inaugurazione delle prime case. Foto (c) CLTB

Non vogliamo solo fornire alloggi: vogliamo fare la città in modo non speculativo. Ma ad oggi, abbiamo solo nove case più un sacco di terra. Oltre a queste nove case, ne abbiamo altre 90 in preparazione dove abbiamo i soldi per il terreno e l’accordo per comprarlo. Il primo progetto di nove case era solo residenziale, perché abbiamo comprato un edificio esistente dove non c’era altro, ma in altri progetti, cerchiamo di integrare altre funzioni. Il nostro progetto più grande nei piani, con 32 case, includerà anche un centro per le donne al piano terra, e quasi ogni nuovo progetto includerà altre funzioni oltre all’abitazione.

Una delle difficoltà per sviluppare usi non residenziali è legata al finanziamento. Le sovvenzioni che otteniamo dal Ministero della Casa sono solo per le abitazioni, e ciò significa che le persone che vogliono comprare unità non residenziali nei nostri progetti devono accettare le condizioni del CLT di non possedere il terreno, non ricevere l’intero prezzo di rivendita, escludendo significativi benefici finanziari. Abbiamo trovato un’associazione che lavora con noi su questo, credono in quello che facciamo e preferiscono comprare spazi nei nostri progetti piuttosto che affittare immobili da proprietari privati. Vorremmo sviluppare spazi economici e studi per gli artisti, ma non abbiamo i fondi per questo in questo momento. Attualmente stiamo pensando di aggiungere un terzo ente legale all’associazione e alla fondazione esistenti, una cooperativa che potrebbe lavorare con investitori privati. Abbiamo riunito un gruppo di persone, università e associazioni per lavorare su questo concetto e abbiamo ricevuto finanziamenti per i prossimi anni.

https://vimeo.com/86315122

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